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一方的に賃料値下げを「提案」してきた株式会社開誠に対する文書質問状のクロージングです。

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末筆ながら，御社とのやりとりについては拙ブログ（http://tax.office-nhb.com/）にて取り上げさせていただいております。1日 のユニークユーザー数が500～1000程度のマイナーブログですので影響力云々を誇示するつもりはありませんが，御社から受け取った書状については，ブ ログの主旨に即した興味深い話題であると判断されるため記事として取り上げさせていただく予定です（実は今回の賃料改定については，御社からご連絡をいた だくより先に，やはり御社の顧客であるブログ読者からのコメントで存じておりました）。よろしくご了承ください。また，本状の御社への送付についても，記 事にしておきますので，内容証明に準じるものとご理解ください。
御社の迅速かつ誠実なご対応を期待いたします。

 

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一方的に賃料値下げを「提案」してきた株式会社開誠に対する文書質問状の内容の続きです。

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2. 昨年来，管理会社の変更や，御社による確定申告代行サービスの中止等，当初物件購入者が受けられると（口約束ではあるにせよ）されていたサービスのいくつかに，ネガティブな変更が加えられ続けています。このことについて，どのようにお考えになっているでしょうか。


3. また，そこに来て今回の賃料改定のご提案をいただいたわけですが，率直なところ，これらはすべて，御社の経営状態に懸念を抱かせるに十分な要素です。倒産リスクを含め，御社の現在の状況についてご説明を賜れますと幸いです。

 

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そこで、一方的に賃料値下げを「提案」してきた株式会社開誠に対して、こちらも文書で以下のような質問状を郵送してみました。

この記事はその質問状の内容証明代わりです。
3月7日に速達で送付（返送用封筒も含めて送料は僕持ち）し、回答期限を3月12日とさせてもらいました。

どのような回答があるか、もしくは株式会社開誠が、黙殺も含めて他の手段をとってくるのかどうか、逐次このブログで取り上げていこうと思います。

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株式会社 開誠
担当 斎藤様：

「賃料改定等のご提案」について

拝啓　ご無沙汰しております。表題の案件につきご連絡をいただきましてありがとうございました。
少し驚きはしましたが，現在の（特に地方の）不動産を取り巻く状況から，賃料の改定については一定の理解は致します。
しかしながら，忌憚のないところを申し上げれば，御社から当該の物件を購入した際の経緯やその後の御社の対応などから，本件に関してもいくばくかの疑念や不信を抱かざるをえないというのが正直なところです。

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株式会社開誠が、自社建設物件であり、賃貸運営を任されているKAISEIシリーズの空室リスクが高まった場合にどのような方策をとろうとしているか――

繰り返し述べてきているように、営業努力ではなく、株式会社開誠は賃料改定（値下げ）でそれに対応しようとしています。

「 ㈱開誠、投資用ワンルームマンション「家賃保障」の罠！①」で2つの例を挙げましたが、株式会社開誠が採ろうとしているのは第3の選択肢です。

③空室もしくは滞納が計2軒あった場合は、ただちに家賃を下げる
「 ㈱開誠、投資用ワンルームマンション「家賃保障」の罠！①」の例において、全ての部屋の家賃を例えば8万円/月に下げるのです。
本来は賃料10万円/月の価値がある（と、少なくとも株式会社開誠は主張して顧客に販売した）部屋ですから、2万円の家賃値下げは空室率低下に大きく貢献するはずです。

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株式会社開誠が、投資用ワンルーム投資のリスクを顧客に丸投げする方法である「家賃保障」のトリック――マンションの賃料改定（値下げ）に関する記事の続きです（通知文書の画像は2段階クリックで拡大表示されます）。

㈱開誠、投資用ワンルームマンション「家賃保障」の罠！①で上げた例②のような空室や家賃滞納が生じた場合に株式会社開誠が採るべき手段は、本来は空室を埋めるための営業努力や家賃徴収のための方策の実行であるはずです。

もちろん、「賃料改定（値下げ）の提案」に述べられているように、周辺相場の変動という要素が賃料、ひいては稼働率に影響を及ぼすことはあるでしょう。
株式会社開誠のウェブサイトの「借り上げシステム」の項にも「※当社査定賃料は、近隣の賃料相場等を考慮して決定されます」と謳われてはいますが、ご想像の通り、株式会社開誠の担当者は、僕に物件を販売するに当たって、この点に触れることはありませんでした。
むしろ当該物件が立つ地域のワンルームマンションへの需要が高く、空室リスクは低いことを強調し、将来的にはキャピタルゲインが期待できるとさえ仄めかしていたのです。

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株式会社開誠から、投資用ワンルームマンションの賃料改定（値下げ）の提案（通知文書の画像は2段階クリックで拡大表示されます）を頂いて気づいたのは、株式会社開誠の「家賃保障」には実はまったく何の意味も無いということです。

単純化のために、株式会社開誠が建てた物件を5件購入し、全て株式会社開誠に賃貸運営を委託した場合を考えてみましょう。家賃は全室10万円/月で、家賃保障付き、そのリスクを株式会社開誠が負う見返りとして得る報酬は10％（1万円×5＝5万円/月）とします。管理費や積立金は考えないことにします。

①全室埋まっている場合
これは簡単です。5室から1ヶ月に計50万円の賃貸収入が得られ、株式会社開誠の取り分は5万円、株式会社開誠の顧客の取り分は45万円ということになります。

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